科水，集資

今時今日的大維修，好多時都涉及集資。

當然，有好多屋苑，長年累月咁不斷儲錢，可能會儲到一筆好可觀的費用，咁就會講維修唔駛夾錢；首先，呢個必定要小心。

反正係已出之物，當業主瞭解到屋苑係用「儲備」去應付個維修，大家唔駛夾錢，好多時就會完全無晒警戒心，跟手就乜都濶佬懶理；最早期的圍標，多數以呢類型屋苑為主。

當你想去攪維修時，會突然跑出一批人，會要求「睇餸食飯」，只按儲備的狀況來做維修；呢D「唔駛錢」方案，係好受歡迎的；好快就會集結到一大堆街坊，先推倒舊法團，然後邊間做維修都唔理，但求「每戶唔駛夾錢」。

但世事，往往「唔駛錢的嘢係最貴」的。

呢類唔駛錢方案，法團好容易取得大量的授權，控制咗顧問同承辦商的揀選，以超平的方案去完成個大維修。

試過有D屋苑，話做外牆打鑿，結果，只係搭完棚，搵洗牆水洗下幅牆，白雪雪咁，大家就好滿意，承惠幾千萬.

咁到底係「平」？定係「貴」？

但除著後幾年越來越多大鱷食大茶飯，呢D「唔駛錢」方案已經絕跡，大維修已經必然跟埋「集資」呢一個動作。

好多屋苑，都鍾意將「大維修」附加埋「加建工程」；維修，即係原有措施損毁，你而家去修復，加建，即係由無到有，加返D新的措施係屋苑。

大家都知道，日常繳交的「管理費」，最主要係用來支付營運開支以及日常的維修，公契必然會有一條，就係若然管理費不足以應付，就需要集資。

但去到集資，就成日會有爭拗；你睇下土審的案例，大部份官司，都係涉及呢類維修集資的。

集資係大家業主夾錢，但夾錢的比例都有唔同；到底係按業權？按管理份數？中間已經有好多爭拗。

唔同屋苑的公契，都有所不同；大家必須按公契去行事。有些屋苑，不理單位大小，都繳交均一的管理費；有些屋苑，天台業權係雙份，但繳交管理費時只當一個單位來計算；有些屋苑，停車場雖然要交管理費，但講到明停車場業主係不用支付維修費用；形形式式，個個唔同。大家一定要小心去睇清楚。

不過，以最正路的講法，由於管理費係包括維修，當有需要去做「維修」而經費不足，好正常都係以「管理費」比例去集資的。

但上文有講過，有好多法團都會襯大維修時，去做一些加建工程，例如起多部電梯，會所，或其他….. 咁又係唔係按管理費份數去計算呢？

由於公契推出時，呢D新建設施係「無」的，公契當然唔可能未卜先知咁講到明呢D新加的設施係由邊個去畀；好多時法團就會搏大霧，將呢D設施加入大維修，等大家一齊去夾。

除非公契另有訂明，否則，呢類新加的設施，按道理，係應該按「業權份數」來計算；而唔係按「管理份數」來計算。

照返上面個例子，如果天台戶係雙倍份數，但交管理費時與其他單位一樣…. 咁集資做大維修，佢同其他人要夾相同的錢；但如果要起多一舊新的設施，咁隻資起呢個新設施時，天台戶就要夾多一倍。

就好似一間公司要增加/購買一個新的資產，咁當然係按股東的比例去集資；原理一樣.

再講遠少少；當呢個天台戶起個新投施時，佢要畀雙倍錢；但如果呢個新設施係將來需要做「維修」而另行集資，由於係涉及「維修」，咁呢個天台戶又只需要按「管理費份數」來集資。

雖然每個法團都會有法律顧問；但係法團顧問都要法團問到佢地，佢地先會畀法律意見；法團如果特登去講，咁法團律師又未必會自動請纓咁去同法團及大家講解。

記住，萬事都要參考公契；當有疑問時，請以書面向法團查問，並要求法團向法律顧問尋求「書面意見」。否則，到時你推我讓，你話我無問，我話你無講，好難就呢D事件問責。

出標、揀標、投票(二)

屋苑維修往往銀碼好大，大家越來越關心「圍標」的情況。

圍標來來去去都係幾道板斧；

1. 先以超低價取得顧問合約；然後再夥拍有關連的承辦商來食大茶飯。

由於超低價係唔合理，結果，反而將一D「正正常常」的顧問「篩選」了出去。配合一大堆街坊的口頭攻勢，將揀選較貴的顧問/承辦商打成「圍標集團」，結果，杜絕「圍標」卻正正中了「圍標」的圈套。

2. 再由顧問公司的名義去「派標」或「出標」；任何承辦商一見到個牌頭，就知道個工程係邊間顧問條水。你唔係自己友，就會連入標的那些費用都慳返，唔會入標。

政府或者小業主以為公開招標夠晒公平公正，但行內人邊會有秘密架。一個唔該，如果承辦商唔埋堆，顧問/法團要按工程來玩死你，有幾咁難？一味話質量唔得，唔找數，要你重做；點都挾到你聽聽話話。

3. 後加工程 (VO)

一單工程，去到實際做的時候，難免會有些更改工序的需要，而需要提出後加加工程。要嚴防的唔係後加工程有幾多，而係邊個先有權力去審批後加工程。到底只需要係管委會通過？還是要拿出來由業主大會通過？魔鬼就在細節中。

其實，而家政府有好多部門，都會為業主提供「獨立估價」，去評估一下，到底個顧問開價合唔合理，承辦商開價合唔合理。究竟係太平定太貴，一目了然。大家可以去向市區重建局尋求協助。

講了好多題外話，不如就講返富多來。

富多來參與「樓宇更新大行動」，市建局都提供咗好多意見同資料，順利咁揀選咗顧問公司。再按程序去寫標，以及公開招標。

係上一篇文都提過，在疑點重重的情況下，大家都唔聽法團枝笛去揀選某一間承辦商，而揀選了第二間；法團馬上應一批「友好」的街坊要求下，要求重新選過。

既然法團咁有心，不斷替其中一間承辦商打邊鼓，咁筆者就抱住求証的心態，去睇下點解法團咁「偏心」。

大家應該都聽過狡三窟；好多時一間公司同時會擁有幾個「牌頭」，只不過係由唔同的人仕去hold住間公司。

由於入標一定會有限制公司成立的年份，所以呢D「牌頭公司」都會營運住，得閒就向唔同的屋苑報下價，唔志在做到，只係志在「參與」，務求做到好似好多間公司競爭一樣。

一間公司要營運，除咗每年二千幾蚊的商業登記之外，最起碼，要有電話，地址同傳真。

經一事，蔡一智，而家打「圍標」風頭咁盛，唔會再有公司咁蠢，幾間公司用同一個電話號碼，但係，好多時，都會用同一個傳真號碼。

所以，大家收到標時，不妨先抄低每間公司的地址，電話，傳真，然後上網google一下，好多時，你會發現，同一個電話號碼 / 地址 / 傳真，既然彈出唔同性質的公司。

點解會咁？因為佢地只係將呢D「牌頭公司」掛在人地營運緊的公司入面搏下大霧。

筆者將法團推介的顧問公司的電話 / 傳真 / 地址，上網查下，既然發現係一間安排人地考慮的「學校」…. 奇唔奇？

好了，既然有懷疑，當然再要認真咁去睇下文件。

一般人一收到份標書，就會全程咁去睇下間公司乜嘢工程出乜嘢價；可能筆者係唔識工程，所以只能老老實實咁去睇「標書報價」以外的資料。

重點，就係睇間公司的財政報表。

一般入標，都會要求承辦商提供三年的財務報表；但筆者敢肯定，呢D資料從來大家都唔會睇，但原來望下，你就會有一些好得意的發現。

如果間公司係「牌頭公司」，咁呢類影子公司當然唔會有實際營運；咁點樣負擔燈油火蠟？所以，只要詳細留意下，呢間公司的財務報表，睇下個生意額，外判費用，租金、工資(強積金開支)、你就會估算到間公司的營運模式。

筆者詳細望下法團推薦的公司，乖乖不得了。

望下個財報表，接成幾千萬的工程公司，2012年，既然一個伙記都無( 薪金支出是0)，租金支出是HKD17000一年，即係平均1420蚊一個月。

去到2013年，薪金支出係276,639，平均每個月的薪金支出係23053一個月。可以請到乜嘢人？而租金開支，就變成72000/月，即係平均6000/月。

去到2014年，薪金支出多咗，有704,924.77，平均每個月係58,743，但租金仍然維持不變，6000大洋一個月。

唯一的解釋，就係呢間公司係掛在人地公司內，同人「租枱」。

見到呢D公司，你會唔會搏？你同唔同意法團的「強烈推介」？

出標、揀標、投票 (一)

屋苑大維修，涉及超過屋苑預算20%以上，必須要由業主投票揀選。

一般顧問費用，係遠遠低於呢個限制的，所以，好多時，管理委員會都會以條例為理由，自行決定。

當大家一見到呢個情況，就必須加以警惕。呢D，係廉署的宣傳短片實有教，我唔多口再講。

呢個世界，有D人把口好得，有D人老老實實，尤其係開呢類諮詢會，個個都講到自己天上有地下無，工程做到上太空都仲得。所以，開呢D「口水會」，緊記要寫低佢地「應承過D乜」，係將來的合約入面要寫清楚。

好啦, 大道理講完，不如講下富多來的例子。

富多來不幸要做維修，當時好多人都會特別留意，揀選顧問都盡量避開好多同「圍標」沾上關係的公司。加上當時係參與「樓宇更新大行動」，好多大鱷都「休息下」，所以，揀選了一間名聲頗佳的顧問公司。

顧問公司的報價，都經過下分析，叫做合理。

好啦，揀完顧問當然揀承辦商啦。

照正路，顧問寫咗標書，有一大堆的回標，就算係乜嘢法團，整色整水都會叫大家開下「口水會」，等D業主可以問下，人地又答下；雖然大部份業主都未必明工程做乜，多數都只會望下金額等等…. 但當做「公關」都要做掛。

我地管理委員會認為大家太忙，未必識得問，所以，去到投票的一剎那，幾千萬公司，大家只係得一張紙… 咁就要去投票。

開業主大會，大家當然鬼殺咁嘈，連「門面嘢」都欠奉，會唔會誇咗D呢？已經SHORT LIST到得返五間公司俾人揀，只係由管理處出份報告俾大家，比較下價錢，就要投票？點投呀？管理委員會話，由於時間太趕，所以必須於是次會議中投票；你可以唔投；但就無得要求承辦商出來同大家見面。

管理委員會仲要係報告中，苦口婆心咁同大家講，經過佢地好嚴謹的面試，各個委員認為其中一間承辦商表現專業，向所有業主推介喎。

為了要配合客觀事實陳述的原則，我地將原份文件放上來俾大家睇下，到底係邊間公司咁巴閉。

呢間推介的公司，價錢排名第四；比起市區重建局的獨立估價，經過計算，高出15.78%，即係大約多咗五百五十萬左右。

管理委員會好醒，為免瓜田李下，所有管委會委員都無授權票，但大量授權則在「友好」的街坊手上。

既然乜都無得問，大家對管理委員會的「推介」手法都甚為反感，大家揀選的對象，傾向於最平的那間；(反正，都比起市區重建局推介的都高出3.49%，即係都唔算不合理地平啦。)

總之係陰錯陽差，有好多「友好」的業主投完票以為必勝而走咗，結果「蝦碌」地唔過半數，需要第二輪投票；結果，管理委員會的「心水」，輸了個工程合約。

件事塵埃落定？世界邊有咁順攤；第二日，已經有街坊簽好5%，要求重選承辦商；而管理委員會又好配合咁，馬上安排會議。

咦，唔係話時間緊急，無時間俾我地業主見承辦商，必須當日投票揀選？而家又有時間去重選過？

故仔，係未講完的。

序言

唔知大家覺唔覺，近年來，已經少咗好多涉及黑社會的大案，八九十年代的搶金行，搶銀行等等，已不復見。

「維穩」，就係希望呢D有背景人士可以「做返正行」；等佢地「唔駛犯法都搵到食」。

樓宇維修，涉及每年約200億的生意額，姑勿論你搵邊間顧問，邊間承辦商；但不成文的規矩，利潤都會透過唔同的方法去「維穩」。

所謂「鹿死誰手」，其實只係邊個集團拿到單生意，鹿就一定死硬，只係睇下死係邊個手咁解。當「法團」呢隻羊牯上了當，跟住就會係一連串的官司，講數，然後就係謝幕。

法團的代表，叫做「管理委員會」，香港人最鍾意就係揀「信得過」的人去擔任，例如住咗幾廿年的，就最「信得過」，但從來唔諗下佢地能力，甚至乎佢地係咪內鬼。你睇下好多有關圍標的新聞，出問題的，都係呢一類「住咗好多年，信得過的街坊」。

清兵入關，都要靠吳三桂；好多管理委員會都係靠著「維修」人員的指點，去蠶食法團的利益；但原來，「管理委員會」要搵食，根本唔駛靠呢D。

因為，法例存在漏洞。

本群組係「借題發揮」，借一些個案來反映香港社會所有屋苑的潛在危機。既然小市民改變不了法例，咁就不如「有錢齊齊搵」，睇下搵到幾時政府先出手。

是為序。

騎呢怪？

我地一班業主，係2017年5月19日，召開一個座談會...

富多來法團，好有效率咁，馬上貼出一份通告。

仲要好似爛仔收爛帳咁，係全個屋苑張貼。

到底邊個係騎呢怪？

通告話，「用授權書幫承辦商得標的」，就係騎呢怪。


我地不如溫故知新。

係2015年10月15日，法團安排大會，俾大家選出「富多來工程承辦商」；工程金額係由
2,400萬到6,100萬；一共有九間公司入標。

業主大會當日，法團並無安排承辦商出席；只由法團向業主派發一份「更新大行動補充信函」，就叫大家投票。

我地業主要夾錢，連工程負責人係邊個，做D乜，點做，乜都唔知，就要投票。

當日，包括小弟及其他業主，問法團主席姚盛賢先生，點解唔可以安排承辦商俾我地問下問題？例如點樣完成工程項目？又或者工程的技術等等。

當日，主席以「時間緊逼」為理由，只要求大家投票決定。(相信當日出席，有份起哄的業主可以見證。)

既然無得問，大家一頭霧水，咁多間工程公司都唔識，揀最平那間，相信係大家的共識。

當日有委員馮潤根先生，跳晒出來為其中一間承辦商「和田建設有限公司」出來護航，要求大家根據法團的意願去揀「和田」，而當日法團派發的資料，我地見到

更新大行動補充信函原文

原來就係呢班騎呢怪!!!

投票結果，原本係按班騎呢怪的心水，和田一直領先；

2015年11月10日業主大會紀錄原文

但由於投票結果未過半數，原本投「曾穩利」的業主轉投最平的那間「金溢」；結果令到一班騎呢怪唔可以得逞。

金溢加曾穩利，得票 37.9 + 13.9 = 51.8

和田得票 43.7

在第二次投票中，

金溢取得54.7，而和田取得45.3，推斷很合理喎。

只係班騎呢怪一直好唔甘心，明明工程可以用2,700萬通過，結果慘變2,300萬。

圍標？到底乜嘢係圍標？越圍越低？明明大家用少咗錢，大家都開心，點解班騎呢怪咁唔開心O既？

咪住，法團委員咁推舉和田，到底係咪大家走寶呢？不如我地又去睇下和田係乜嘢料。

向法團入稟，有關商場冷氣的開支

於2016年9月15日，本人向富多來業主立案法團提出入稟申請。

主要係希望法庭聲明如下 :

(1) 富多來新邨二期業主立案法團於2016年5月10日的「第八次常務會議」議程4. 的議決「更換商場冷氣」應屬於公契中商場冷氣的「維修」項目，並非「全體業主夾數」。

(2) 管理費與冷氣費的賬戶分開，依照本大廈公契（附表四）之冷氣費比例分攤冷氣營運的費用，「空調商戶」須負責冷氣營運費用包括但不限於商場冷氣的保養、清潔、維修「以及商場冷氣營運之電費。

(3) 商場冷氣的電費，如無法安裝獨立電力分錶，可以根據營運時間與冷氣功率作出計算。

(4) 管理委員會需要年為管費及冷氣費用制定獨立的預算。

(5) 訟費。

有關申請書的內容，請按以下的連結

LDBM209/2016 入稟申請書


原本，按照2016年3月9日的「第七次」常務議紀錄，法團與本人認為，對於公契的不同觀點，可以於法庭解決，為著節省業主的金錢，雙方可以不派律師出席訟裁。

但於2016年10月5日，收到「何穎忠律師行」代表法團所發出的「反對通知書」，內文如下 :

LDBM209/2016反對通知書

LDBM209/2016 法團修訂的反對通知書


本人已向法庭申請排期，待得悉訴訟日期後，會再向各位交待。

LDBM368-2015

本人於年初向主席姚盛賢「個人」作出控訴，並獲得勝訴。

有關的法庭判決書如下 ( LDBM368-2015 )

當中有關訟費的部份，

31.  本席認為，在訟費應視乎訴訟結果而定的大原則下，答辯人理應承擔申請人在本案中的訟費.....

32.  故此，法庭頒令，答辯人須付申請人本申請的訟費.....

法庭已經好清晰，說明「訟費」是由「姚盛賢」個人承擔。

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最近不斷有人在屋苑中「吹風」，話「主席」是「義務」為屋苑工作，所以唔應該由「個人負責」，而應該由「法團」（即係我地大家啦）來為「主席找數」。

法團主席係2016年5月25日，召開了「第十一屆管理委員會【第九次】常務會議」，當中第三項議程，

3. 有關368/土審官司索款HKD59516.66解決方案。

講來講去，又係想「法團幫佢埋單」。

結果，我地的法團律師何穎忠律師，在會中提出「法律上係應該由主席個人負責，『人情上』應該由法團去俾，因為主席係執行緊法團職務而敗訴，所以叫管委會開返個『業主大會』，由業主投票決定」

相信業主們都好清楚，屋苑出現「假授權」的問題相當嚴重；而呢一堆支持法團的「授權票」當中，大部份都係將單位出租俾人的業主。(當中，以富堂樓最多)

而好多業主以為，以業主大會來決定係咪由法團支付訴訟費用，好似好公平咁。

錯晒！！！

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我地先睇返民政事務處的「建築物管理條例（第344章）指南，第25-26頁

係26頁的第一段，已經有例子講明，

「在不少於5%的業主要求下召開法團業主大會是條例委以管委會主席的個人職責，而不是法團職責，保障條文並不適用於這個情況。」

咁點解要「法團」（即係我地大家）去畀呢筆錢？

再講，業主大會並不是萬能，業主大會的決議不可以「凌駕」公契及香港的法例。如果何律師認為「業主大會」的議決可以超越「法律的條文」，我亦樂意再同「法團」及「姚盛賢」先生再打多場官司。

而事實上，早在2016年5月25日的常委會舉行之前，本人已經向姚盛賢先生發出律師信，清楚向佢講解「責任」及「訴費」的問題，該信同時亦已交屋苑的法律顧問。

主席是沒有理由以「無知」等藉口作為答辯的理由。

本人為屋苑盡心盡力，現在亦希望大家能出一分力；首先向相熟的業主解釋一下有關本案的來龍去脈；其次，亦必須向相識的業主「收集」他們的授權票；或要求他們能出席有關的業主大會（尚待主席公布）。

本屋苑共有13100份的業權，據過往的統計，「假授權」的數目約在3000份左右。比起過往歷年來的「總投票份數」都要多。

我們的團結，我們的「真。授權」，才是打破「黑箱作業」的唯一方法。

本人接著還會就委員提出不同的控訴；如果是次能讓他們能動用法團的錢去做敗訴的賠償，相信各位的錢包將要付出很多「怨枉錢」。

業主們，為何要去慷這種慨？要去支付根本不屬於你們的債務？